חשוב לכל בני זוג שלאחד מהם יש דירה מלפני הנישואין/זוגיות

הסכם ממון כהוכחה להפרדה רכושית בין בני זוג, לצורך פיצול מס רכישה של בני זוג – על מנת שאחד מבני הזוג יוכל לרכוש בשיעור מס כדירה יחי:
פעמים רבות בני זוג רוכשים דירה ביחד, אבל לאחד יש דירה ולשני אין. במקרה זה, עושים דיווח מפוצל: לבן הזוג עם הדירה היחידה מחשבים מס של דירה יחידה, ולבן הזוג עם הדירה מחשבים מס של דירה נוספת, 8% מ.
בהליך שהגיע למנהל מיסוי מקרקעין חיפה, ו"ע 37792-09-14, קיויתי ואח' נגד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, נדון מקרה של בני זוג שלבת הזוג הייתה דירה שקיבלה במתנה לפני הנישואין. בני הזוג התגוררו יחדיו בדירה של בת הזוג. ברכישת הדירה, דיווחו כי עבור בן הזוג המדובר בדירתו היחידה, שכן הדירה של בת הזוג היא שלה מלפני הנישואין (מה גם שנתקבלה במתנה).
הלכת פלם קבעה שעל מנת לטעון לדירה יחידה של בן הזוג, יש לבחון את זכויות בן הזוג בדירה של בן זוגו. כיום, ולאחר הלכת שלמי, משתמשים במבחני עזר לקביעת קיום אמיתי של הפרדה רכושית – האם בני הזוג מתגוררים ביחד בדירה האמורה? האם ממנים את המשכנתא ו/או את הוצאות המחייה המשותפת? האם יש הסכם ממון? האם פועלים על פיו הלכה למעשה?
במקרה שלנו, הזוג קויתי ערכו את הסכם הממון רק לאחר שרשות המס לא קיבלה את עמדתם כי המדובר בדירתו היחידה של בן הזוג.
בנוסף, קבעו בני הזוג בהסכם הממון שניתן לבטל אותו לאחר שיקבלו שיעור מס מופחת כדירה יחידה לבן הזוג. בנוסף, הסכם הממון התייחס לבעלות בדירה בלבד ולא לחיים המשותפים של בני הזוג.
לכן, נדחה הערר של בני הזוג, ונקבע שעבור בן הזוג זו אינו דירתו היחידה.
לכן, בבואכם לערוך הסכם ממון, שימו לב הן למועד בו הוא נערך – לא לפעול "ברגע האחרון" בבואכם לרכוש דירה, וכן יש לכלול בהסכם את כל ההוראות לעניין הפירות מהנכס (דמי השכירות אם מתקבלים), השימוש בהן, ההוצאות בגין הנכס, תשלום המשכנתא, שיפוץ בנכס וכיוב'. והמלצה גורפת במקרים של דירה של אחד מבני הזוג – מבחינה מיסויית ומבחינת חוק יחסי ממון, באופן גורף מומלץ לא להתגורר בדירה של אחד מבני הזוג.
אלא אם נשבעתם שזה לנצח, ואתם דבקים בזה :)))