שמאות מוקדמת, שקובעת מה שווי הנכס הנרכש

זוג שהגיע אליי לצורך רכישת דירה ראשונה, היה צריך את סכום המימון המקסימלי שניתן לתת, כלומר, 75% מימון (משכנתא), כשאין להם שום מקור נוסף לגיוס כספים.

במקרה כזה, כשהלקוחות שלי "על הקשקש" מבחינה מימונית ואין מקורות נוספים לבלתי צפויים (הורים, דודים וכיוב'), אני תמיד ממליצה על שמאות מוקדמת, שקובעת מה שווי הנכס הנרכש, כי ה-75% מימון נגזרים מהשומה שנקבעת.

כך, אם הם רוכשים דירה במיליון ₪, לדוגמא, יש להם 250,000 ₪ הון עצמי והם מצפים למימון של 750,000 ₪.

אולם, בהחלט יכול להיווצר מצב, בו השווי שנקבע על ידי שמאי הוא 900,000 ₪ ולא 1,000,000 ₪ כמו הסכום בחוזה.

כך, המשכנתא שהם יקבלו תהיה 75%*900,000 ₪, והם יקבלו משכנתא של 675,000 ₪ בלבד.

במקרה כזה, אם לא תהיה שמאות מוקדמת שתעריך לנו את השווי, הזוג הנחמד שלנו עלול לגלות – אחרי שכבר התחייב בהסכם רכישה ועליו לשלם תשלומים במועדים שנקבעו – שחסרים לו 75,000 ₪.

במצב דברים זה, כשאין מקורות מימון נוספים, הזוג עלול למצוא עצמו בהפרת הסכם, שמשמעותה הכלכלית כבדה.

במקרה זה, שלחתי אותם לבצע שמאות מוקדמת. אכן השמאות המוקדמת קבעה סכום נמוך מהסכום בהסכם, כך שלזוג היו חסרים 80,000 ₪ מהון עצמי.

כיוון שהיה חבל לוותר על העסקה ועל בית שהם רצו, מצאתי לנכון לשאול אותם אם יש להם קרנות השתלמות או קרנות פנסיה ואם הם כבר מיצו את ההלוואות עליהן.

מסתבר שהיו להם קרנות השתלמות וקרנות פנסיה צבורות בסכומים נאים, אבל הם כלל לא ידעו שניתן לקחת הלוואה על חשבון קרן השתלמות או קרן פנסיה.

ההלוואה על חשבון קרנות ההשתלמות של בני הזוג לא רק שסגרה להם את ההון העצמי אותו היו צריכים, אלא שגם הייתה זולה יותר מתנאי המשכנתא שניתנה להם, והם בחרו לקחת סכום גדול יותר על חשבון קרן ההשתלמות, במקום חלק מהמשכנתא.

לאחר מכן נתקלתי בכך שוב ושוב, במצב בו אנשים לא מודעים לאפשרות זאת, בעוד זו אחת האפשרויות הזולות ביותר להלוואה. הריביות יותר נמוכות, אין צורך בערבים, אין עמלות פירעון מוקדם וכיוב'.

ההלוואה נכונה לכל סיטואציה בחיים שבו אתם זקוקים לכסף, לא רק לרכישת דירה – ללימודים, לרכישת ציוד לעסק וכיוב', וחשוב בעיניי לדעת על אפשרות זאת.

מילה על הלוואות – אני אישית כמובן לא ממליצה להיכנס להלוואה לצורך "כיסוי מינוס", כי זה בעיניי מצב שיש להימנע ממנו בכל מחיר – אלא אם מדובר במינוס זמני בגין רכישה מסויימת ספציפית וכד' ולא כתוצאה מגירעון חודשי – הפרש שלילי בין הכנסות להוצאות – שאז יש לטפל מיידית בהגדלת הכנסות ו/או הקטנת ההוצאות, והלוואה לסגירת המינוס לא תוציא אתכם משם, אלא תגרום להתחפרות עמוקה יותר בטווח הארוך, למעט, כאמור, מצב ספציפי שנקלעתם אליו שאינו תוצאה מגירעון חודשי שוטף.

בהצלחה ואני כאן עבורכם לכל שאלה.

גילי.